中野相続遺言相談センターは、不動産鑑定業も行っており、相続手続きや生前対策とともに不動産について多くのご相談をいただきます。
相続した中野区の不動産に住み続ける相続人がいない、賃貸不動産があったが負担になるので引き継ぎたい相続人がいない、他の不動産に買い替えたい等の理由です。また、生前対策の一環で、売却による老人ホームへの入居資金にする、資産の組み換えといったご相談をいただくこともあります。
ここでは、さまざまな不動産の売却・運用をお手伝いしている中野相続遺言相談センターの不動産鑑定士がお客様に有利に不動産を売却するコツをお伝えします。
まずは次のことを確認しておきましょう
相続後でも生前対策でも、不動産を売却するときには次のことを確認しておきましょう。特に、売却不動産の手取りを相続人間で分けて換価分割をするときは、これらを確認しておかないと遺産分割の話し合いが進みません。
- 不動産の査定金額
- 故人が取得したときの不動産売買契約書、工事請負契約書があるかどうか
- 空き家特例の特別控除（最大3,000万円）を受けられるか
- 居住用財産の特別控除（3,000万円）を受けられるか
- 測量費用がいくらになりそうか
- 建物解体費用、家財処分費用がいくらになりそうか ・スケジュール
参考までに、中野区の解体費の助成金についてのご案内です。
中野区では建築物の解体工事にかかる費用の助成制度はありますか | 中野区お問合せ先 中野区建築課耐震化促進係（中野区役所９階）電話：03-3228-5576
【重要】査定額が高い不動産仲介会社が高く売却してくれるわけではない
不動産仲介会社の査定額はただの目安にすぎません。
売却価格を確約するものではありませんので、たくさん査定書を取ったからといって高く売れるわけではありません。
査定額がいくら高くても、査定した不動産仲介会社が買ってくれるわけではありません
たくさん取った査定書を比較して査定額が高い仲介会社に売却の仲介を依頼したとしても、実際に売却をはじめると大幅に売却価格を下げることになって、結局は他社の査定額が正確だったということがよくあります。
大手不動産会社でも要注意です。営業担当者が売却仲介の契約をもらうために、わざと相場より高い金額で査定してくるところもあります。どの会社とは言いませんが。
ネットでまとめて数社に査定依頼できるサイトがありますが、夜間に電話かけてきたり、断ってもしつこく電話してくる非常識な担当者がたくさんいます。ネットなので依頼するのは簡単ですが慎重にされることをおすすめします。
不動産仲介会社の選び方
これまで多くの不動産会社の人と会ってきましたが、基本的なことすらわかってなく、調べればわかることさえ調べてこない営業担当もたくさんいます。中には買取業者に相場より安く買い取らせてキックバックをもらっている営業担当もいます。
ですが、様々な不動産物件を取り扱ってきて高く売るコツ、特殊事情がある物件を売却するコツを知っている優秀な営業担当もいます。
不動産売却を依頼する不動産仲介会社の選び方をお伝えします。
担当者の業界歴が何年でどのような不動産を取り扱ってきたか
入れ替りの激しい業界ですので、不動産の基本的なことすらわかっていない営業担当もほんとにたくさんいます。業界歴が長ければどう売却するのが有利かわかっていますし、人的なネットワークも持っているのが一般的です。業界歴が長くても賃貸仲介か売買仲介か、住宅か商業用か、マンションか土地建物かなど得意分野もさまざまです。
営業担当に不動産業界に何年いるのか、どのような不動産を取り扱ってきたのか質問してみましょう。
現地をどのように確認したか
初回面談のときに現地をどのように確認したか聞いてみましょう。
現地を見に行ったのか、ネットで見たのか、住宅地図を確認したのか。
もっと大事なのは、近隣の標準的な不動産と比較してお客様が相続した不動産は価値が高いか低いかで、その理由も質問してみましょう。はっきりと答えられない担当者に依頼するのはおすすめできません。
査定書の根拠と売却方針はなにか
査定金額について、実際に売却する不動産と公示地価や成約事例、募集事例とを比較して、どういう根拠で査定したのかの説明を受けましょう。
さらに、想定している売却先やどうすれば有利に売れそうかの売却方針を質問してみましょう。
相続関連知識があるかどうか
相続や生前対策のための不動産売却では、一般的な不動産売却とは違って小規模宅地の評価減特例、空き家特例、マイホーム特例などの税金の知識がある程度は必要です。売却のタイミングを間違うと相続税や譲渡所得税が大幅に増えてしまいます。
相続の関連知識があるかどうかでお客様の手取りが大きく左右されますので、これも相続不動産の売却を任せられるかの大事なポイントになります。
会社の規模ではなく担当者で選ぶ
結局は不動産仲介会社の規模ではなく営業担当者次第です。
お客さまの考えを理解してくれて、信頼できる営業担当かどうかで選ぶことを強くおすすめします。
できるだけ有利に売却するには
有利に売却とは、お客さま自身にあったかたちで売却するということです。 どういうことかというと、売却金額以外にも次のような条件がありますので、お客さま自身にあった売り方をどうするかです。
時間がかかってもいいかどうか？
納税資金の確保のために相続した不動産を売却するお客さまは早期売却が必要になりますので、特にスケジュールは大事になります。 また、小規模宅地の評価減、空き家特例、マイホーム特例など特別控除を使える不動産は、売却してはならない期間や売却しなければならない期限がありますので、ご注意ください。
測量や建物解体・家財処分の業者選び、発注手配や作業管理をお客さまご自身でやるのか？
不動産を売却するときは隣地境界と実測面積を確定するために測量を行います。建物を解体して更地にしてすることが売却の条件となっている場合は解体も引き渡し前に行います。
自分で業者選びや発注などの手間ひまをかけられそうか、売却額が多少下がったとしても買主に任せてしまうかご検討しましょう。
契約不適合責任を負ってもできるだけ高い金額で売却するのか？
個人のお客さまに売却する場合は、売主自身すら知らなかった建物損傷など隠れた瑕疵（欠陥）や面積不足、地下埋設物などがあった場合の契約上の責任を売主が負うことになります。隠れた欠陥や面積不足の程度によって契約解除のほか、損害賠償や改修工事費・補修費負担、売却金額の減額というかたちで負担が増えることになります。
不動産買取業者や法人に売却する場合は、これらのリスクをすべて買主側が負担して、売主には契約不適合責任を一切問わないという条件で売却することがほとんどです。
売却先はどうするか？
売却先としては、個人のお客さまか不動産買取業者が考えられます。
個人のお客さまは、土地建物やマンションを購入して自分で居住するか、賃貸不動産として運用します。不動産買取業者は、追加投資してリフォーム、建物を新築、周辺不動産と一体開発する等によって価値を上げてから売却したり、賃貸します。
個人のお客さまに売却する場合は、買取業者より高く売却できる可能性が高いですが注意点もあります。
まずは、売却まで長期化することが多い点です。購入候補者が出てくるまで、購入候補者が見つかってから購入の決断まで、さらに購入資金の住宅ローンの銀行の審査など時間がかかってしまいます。
売主自身すら知らなかった建物損傷など隠れた欠陥や地下埋設物、面積不足などがあった場合の契約不適合責任は売主が負うことになります。また、引渡し後７日間の設備補修義務を負います。
特に、買替えの場合に悩みどころなのは、売却する不動産の引き渡し時期と自分の買替え先の不動産への引っ越しの時期をあわせることが難しい点です。先に買替え先の不動産を購入する資金が十分にあればいいですが、売却した資金をもとに別の不動産を買い替える予定は立てづらいことになってしまいます。
土地だけが欲しい個人のお客さまに売却するには、建物解体や残置物処分はこちらで業者選びからやらなければなりませんし、費用もこちら負担となります。
不動産買取業者に売却する場合は、売却金額は個人むけと比較すると下がりますが、比較的短期での売却が可能で、欠陥や地下埋設物、面積不足などの契約不適合責任を負わなくてすむので、引き渡し後に予想外の出費の心配がありません。建物解体や家財処分なども、条件次第ですべて買主に任せることもできます。
買い替えをするお客さまにとっては、次の不動産への引っ越し時期と引渡し時期を調整がしやすいのも大きな利点です。
売却金額をできるだけ高くするやり方はこちら
中野相続遺言相談センターがおすすめしている不動産売却の手順は次のとおりです。
個人のお客さまと不動産買取業者の両方に同時に募集をかけると、購入希望の連絡があったつど、売却するかお断りするかを判断することになります。実はこれは非常に難しく、「もっと高く買ってくれる会社が出てくるかもしれない」「やっぱり断った会社に買ってもらえばよかった」と迷って決められなくなってしまいます。
そこで、まずは不動産買取業者に期限を決めて一斉に入札してもらう非公開オークションを行います。その結果をみて売却先の会社を決めることで迷うストレスが大幅に軽減されます。
もしどうしても納得できる金額・条件がなければ、入札に参加したすべての不動産買取業者へ断りを入れて、個人のお客さまにむけてネット広告や近隣でのポスティングなどで広く募集活動する方針にすればいいだけです。
①不動産買取業者で期限を決めて非公開入札
非公開オークション方式で出そろった入札金額と条件を比較して、一番有利な金額で売却先の不動産買取業者を決定します。
非公開オークションで提示された金額や条件をどうしても納得できなければ、売却方針を変更します。
②個人のお客さま向けにネット広告やポスティングなど広く募集をかける
相続不動産を売却するお客さまは中野相続遺言相談センターにご相談ください。
中野相続遺言相談センターには不動産鑑定士も所属しております。
100社以上の不動産会社とのお付き合いのなかから厳選した、信頼をおける不動産会社だけと提携しております。相続手続き・生前対策から不動産の売却まで全面的にお手伝いします。
また、取得費が不明で多額の譲渡所得税がかかりそうなら、当センターの不動産鑑定士が取得費を算定すれば、お客さまの手取りが大幅に増えることにもなります。
相続した不動産や生前対策を考えている不動産の活用・手放し方や相続手続きについてお悩みの方は、お気軽に中野相続遺言相談センターまでお問い合わせください。
